Accès au logement
- Les aides financières
1 - Aide financière pour le paiement du dépôt de garantie
Un dépôt de garantie est généralement dû au propriétaire lors de la signature du bail. Son montant ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges.
Si le locataire ne dispose pas d’économies suffisantes pour verser la somme exigée, il peut solliciter une aide financière auprès :
- des collecteurs du 1% logement (regroupés au sein de l’Union d’Economie Sociale Pour le Logement) qui s’appelle l’Avance LOCA PASS.
- d’une assistante sociale pour un prêt ou un secours FSL (Fonds Solidarité au Logement)
- éventuellement une GRL (Garantie des Risques Locatifs).
L’obtention de l’une ou l’autre de ces aides financières est soumise à condition.
2 – Le cautionnement
Le bailleur demande, parfois, qu’une personne solvable se porte caution du paiement des loyers («caution solidaire» ou «garant»). Cette personne s’engage à répondre de la dette que le locataire pourrait contracter. Le bailleur est libre d’accepter ou de refuser un garant, dès lors qu’il considère qu’il n’est pas suffisamment solvable. Cela se concrétise par la signature d’un acte de cautionnement.
3 - Aide financière pour assumer le loyer
Le locataire peut, sous certaines conditions de ressources notamment, bénéficier d’une aide au logement mensuelle, afin de s’acquitter du loyer. Cette aide peut être versée directement au propriétaire, et vient alors en déduction du loyer. Il est conseillé de se renseigner auprès de la CAF ou éventuellement de la MSA.
- La signature du bail
Le bail matérialise les droits et obligations du propriétaire et du locataire. Les conditions de location varient en fonction de la nature de la location (logement vide ou meublé). Il doit impérativement contenir les informations suivantes :
- Nom et coordonnées du propriétaire ou du gestionnaire, si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire.
- Date à laquelle le bail commence à s’appliquer et sa durée.
- Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et ses équipements à usage privatif et commun.
- Description de la surface habitable du logement.
- Montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle.
- Montant du dépôt de garantie (si celui-ci est prévu).
Le bail est en général prévu pour une durée de 3 ans (et ne peut en aucun cas être inférieur à 1 an).
Documents annexes
Certains documents doivent être annexés au bail :
- L’état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés. Pendant le 1er mois de la période de chauffe, le locataire peut demander au propriétaire par tous moyens que l’état des lieux soit complété par les éléments de chauffage.
- Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété.
- L’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire.
- Le dossier de diagnostic technique immobilier.
- Une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l’immeuble.
A la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour 3 ans.
- L’état des lieux
Un état des lieux, pièce par pièce, doit être réalisé dès l’entrée dans le logement lorsque le propriétaire remet les clés au locataire, et à la sortie du logement lorsque le locataire rend les clés au propriétaire. Ces documents permettent au propriétaire de demander éventuellement la réparation des détériorations sur son logement (le montant des réparations pouvant être retenu sur le dépôt de garantie).
Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l’état des lieux d’entrée et de sortie, d’un commun accord et dans de bonnes conditions d’éclairage. L’état des lieux d’entrée et de sortie doit décrire avec précision le logement ainsi que les équipements qu’il comporte. Ce document doit être établi par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l’autre pour le propriétaire).
Lorsque l’une des parties refuse de le dresser à l’amiable, ou éventuellement pour éviter tout litige, il peut être fait appel à un huissier afin qu’il fasse lui-même la description du logement par écrit.
Si le locataire constate un défaut important non consigné sur l’état des lieux quelques jours après son arrivée, il doit le signaler au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours.
En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état général.
Toute contestation portant sur l’état des lieux d’entrée ou de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation.
- Le loyer et les charges locatives
Le loyer correspond au prix à payer par le locataire au bailleur pour louer le logement. Il est payable mensuellement sans que le propriétaire soit obligé de le réclamer. Le loyer peut faire l’objet d’une augmentation annuelle à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat. Cette augmentation ne peut être supérieure à l’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’INSEE.
Le loyer se compose généralement d’un loyer principal et de provisions pour charges. Les charges locatives correspondent aux sommes engagées et payées par le propriétaire, qui seront ensuite répercutées sur le locataire. Elles peuvent être réparties mensuellement, (ce sont alors des provisions devant faire l’objet d’une régularisation annuelle) ou réclamées par le propriétaire ponctuellement sur présentation de factures.
La liste des charges est spécifiée dans le décret du 26 août 1987.
- L’assurance locative
La loi oblige le locataire à contracter une assurance contre les risques locatifs, au minimum contre l’incendie et le dégât des eaux (assurance Responsabilité Civile - Multirisque Habitation). Le locataire doit produire une attestation d’assurance avant de signer le contrat de location, puis chaque année à la demande du bailleur. Le défaut d’assurance est une clause résolutoire du bail, le bailleur peut donc être amené à demander la résiliation du contrat de location.
- Les démarches et frais liées à l’entrée dans le logement
- S’acquitter du 1er mois de loyer.
- Demander l’ouverture de vos compteurs (Eau, Electricité et Gaz). La mise en service et les frais de dossiers seront facturés au locataire.
- Souscrire un contrat d’assurance contre les risques locatifs.
- Eventuellement constituer un dossier de demande d’allocation logement. Cela est soumis aux des conditions de ressources. Les droits sont calculés et ouverts à partir du 2ème mois pour une 1ère location ou dès le 1er mois si vous étiez déjà locataire le mois précédent dans un autre logement. Les droits ouverts sont payables le mois suivant.
- Honorer le paiement du dépôt de garantie et le cas échéant des frais d’agence si vous avez bénéficié des services d’un professionnel (agent immobilier).
- Demander un changement d’adresse auprès de la Poste de votre secteur.
- Signaler aux différents organismes votre changement d’adresse. Penser à demander en préfecture la modification d’adresse sur la carte grise de votre véhicule. Cette formalité est obligatoire.
- Les diagnostics
Divers diagnostics doivent être produits par le bailleur et annexés au bail.
- Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) permet au locataire de connaître la performance énergétique du logement (mode de chauffage, isolation…)
Cela se concrétise par une étiquette énergie qui classe le logement de A (très performant) à G (très peu performant).
- Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) :
Il doit être fourni si logement a été construit avant le 1er janvier 1949.
Il permet au locataire de vérifier la présence ou l’absence de plomb dans les peintures couvrant les murs, les portes, les fenêtres… du logement.
- Un Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) permet au locataire d’être informé sur les risques naturels et technologiques existant dans la commune.
- La fiche récapitulative du dossier amiante permet depuis le 1er février 2012, une information sur la mise à disposition du dossier amiante.